Změna určení podílů
P
okud jsou na společných částech podíly určeny jinak než poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě než jako stejně, má vlastník jednotky právo domáhat se změny tohoto určení, pokud se okolnosti změnily tak podstatně, že určení jeho podílu na společných částech je zjevně nespravedlivé.
Pokud nedojde na návrh vlastníka jednotky ke změně prohlášení, změní prohlášení soud.
Ustanovení této situace se týká jen, kdy prohlášení nebo smlouva o výstavbě určuje podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění jednotky. Neurčuje-li prohlášení nebo smlouva o výstavbě způsob určení podílů nebo pokud určuje podíly na společných částech každému stejně, pak lze prohlášení změnit jen dohodou. Rozdíl spočívá v tom, že toto ustanovení dává vlastníkovi, který rozdělení vzhledem ke změně okolností považuje za zjevně nespravedlivé, možnost domáhat se změny určení podílu u soudu.
Podstatná změna okolností může spočívat například v tom, že se z bytu, který je „přilepen“ k budově a původně měl vchod pouze z boku, probourá vstup do společných prostor nebo naopak. Podstatnou změnou okolností může být, že si vlastníci nově vybudují výtah a jeho použití změní přístup ke konkrétní jednotce pod střechou – záleží na konkrétních podmínkách konkrétního domu. Taková podstatná změna okolností bude mít výjimečně za následek zjevnou nespravedlnost v určení podílu konkrétního vlastníka na společných částech. Aby se toto ustanovení dalo použít, prvým znakem je podstatná změna okolností. Druhým podstatným znakem je vždy „zjevná nespravedlnost“ dopadu podstatné změny okolností na podíl konkrétního vlastníka na společných částech. Nespravedlnost i její zjevnost bude u každého případu trochu jiná, bude muset být individuálně posuzována.
Dotčený vlastník se bude domáhat změny určení tak, že navrhne vlastníkům ostatních jednotek uzavření dohody o změně prohlášení. Forma návrhu není předepsána, ale měla by z něj vyplývat, jak podstatná změna okolností, tak i zjevná nespravedlnost. Ostatní vlastníci mohou na jeho návrh reagovat souhlasně. Pak je třeba vyhotovit takovou dohodu v písemné formě – následně dojde ke změně prohlášení. Vzhledem k předpisům o katastru nemovitostí bude vyžádáno, aby podpisy na dohodě byly ověřeny.
Může se stát, že alespoň jeden z ostatních vlastníků nebude souhlasit s takovou dohodou. Pak zbývá vlastníkovi, který neuzavření dohody o změně považuje za nespravedlivé, aby se domáhal změny u soudu. To učiní návrhem na rozhodnutí soudu o změně prohlášení vlastníka v části určení podílů na společných částech. Návrh bude směřovat proti všem ostatním spoluvlastníkům, tedy i proti těm, kteří s návrhem souhlasili. Návrh musí obsahovat i návrh způsobu, jak má soud rozhodnout o změně prohlášení, pokud se rozhodne návrhu vyhovět.
Soud posoudí jako předběžnou otázku, zda:
- prohlášení nebo smlouva o výstavbě určuje podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění jednotky
- došlo k podstatné změně okolností od platnosti prohlášení
- v důsledku této změny je určení podílu navrhovatele na společných částech zjevně nespravedlivé
Pokud soud odpoví kladně na předběžné otázky, pak rozhodne o změně prohlášení. Jsou-li splněné uvedené podmínky a žalobce se domáhá určení změny svého podílu na společných částech domu a pozemku v prohlášení, nemá soud objektivní důvod k zamítnutí takového návrhu. Proto musí rozhodnout, jak bude prohlášení v této části správně znít. Ve svém rozhodnutí naformulovat správné podíly vlastníků jednotek. Formulací návrhu není vázán, protože musí objektivně posoudit spravedlnost určení podílů se zřetelem na potřeby vlastníků jednotek a vycházet ze zákonného textu. Soud před svým rozhodnutím vyslechne toho vlastníka, který s dohodou nesouhlasil a zjistí jeho důvody k nesouhlasu, aby je mohl posoudit.
https://www.sprava-nemovitosti-praha.eu/sprava-nemovitosti-praha