Úpravy bytu či domu – základní práva a povinnosti pronajímatele
V souladu s § 2205 písm. c) NOZ platí základní pravidlo, že pronajímatel je povinen po celou dobu nájmu zajistit nájemci nerušené užívání bytu. Na druhou stranu je to stále pronajímatel, který je oprávněn s domem nakládat jako se svým vlastnictvím a je oprávněn jej upravovat a měnit. Vedle toho podle § 2257 NOZ platí, že: „Pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.“
Všechna tato práva a povinnosti pronajímatele ve vztahu k údržbě a úpravám pronajatého bytu či domu, ve kterém se pronajatý byt nachází, mohou vést k zásahu do práv nájemce na užívání bytu (bude „potlačeno právo nájemce nebýt v nájmu rušen1„), což může mít za následek snížení kvality bydlení. „Snížením hodnoty bydlení se rozumí snížení jeho kvality, tj. že se v bytě bydlí hůř než před změnou.“ Snížením kvality bydlení pak rozumíme i přechodný stav, když samotná úprava bytu či domu může v konečném důsledku vést i k následnému zvýšení kvality bydlení v pronajímaném bytě.
Za jakých okolností je nájemce povinen strpět omezení užívacích práv k bytu?
Pokud pronajímatel chce provést úpravu bytu či domu, popřípadě jeho přestavbu či jinou změnu, může tak v souladu s § 2259 NOZ učinit bez souhlasu nájemce pouze za těchto podmínek:
a) úprava bytu či domu nesníží hodnotu (kvalitu) bydlení a lze ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce – určitá míra nepohodlí pro nájemce se tedy připouští. Při posuzování, jaká míra vzniklého nepohodlí na straně nájemce bude přípustná, je vedle objektivních obecných kritérií pro posuzování takových případů nezbytné posoudit i subjektivní okolnosti na straně nájemce. Bude proto nutné vzít do úvahy zejména věk či aktuální zdravotní stav nájemce nebo životní situaci, ve které se nájemce právě nachází. Jiná kritéria budou samozřejmě uplatňována pro případ, kdy bude docházet pouze k zásahům či přestavbě samotného domu bez nutnosti zasáhnout do samotného pronajatého bytu, a jiná pro případ, pokud se úprava či jiný zásah bude týkat přímo pronajatého bytu.
Povolené jsou rovněž pouze úpravy, jimiž nedojde ke snížení kvality bydlení. Pokud by tedy například pronajímatel chtěl provést úpravu společných částí domu, k níž by sice nepotřeboval součinnost nájemce, ale která by znamenala pro nájemce snížení kvality bydlení, pak se i k takové úpravě vyžaduje nájemcův souhlas. Zde se například může jednat o odstranění výtahu ze společných částí apod.
Pokud by úprava bytu či domu znamenala nutnost vyklizení bytu nájemcem (byť i jen částečné), pak v případě, že nebudou splněna jiná níže uvedená kritéria, nebude úprava bez souhlasu nájemce možná. Pronajímatel se tak nebude schopen domoci vyklizení bytu nájemcem (byť i jen částečného) podle § 2260 až § 2262 NOZ, jakož i zpřístupnění bytu nájemcem (k tomu např. rozhodnutí Nejvyššího soudu z 28. listopadu 2006, č. j. 16 Co 494/2006-140);
b) úprava bytu či domu je prováděna na příkaz orgánu veřejné moci (většinou na příkaz stavebního úřadu nebo soudu),
c) pokud bez provedení úpravy bytu nebo domu hrozí přímo zvlášť závažná újma – zde se jedná o případy zejména havárií, přičemž hrozba musí být přímá. Zákon nestanoví, co se rozumí zvlášť závažnou újmou – nebude tedy dostačovat, že by domu či bytu hrozila jakákoliv újma (např. poničené parkety v bytě nájemce), ale újma musí být vyšší intenzity.
Zákonem nařízená změna
Nad rámec případů uvedených v § 2259 NOZ může být změna pronajatého bytu či domu, ve kterém se pronajatý byt nachází, nařízena rovněž zákonem. Například může dojít ke změně technických požadavků na stavby a zákon uloží vlastníkovi nemovitosti provést příslušné stavební úpravy.
Souhlas nájemce
Pokud není splněno některé z výše uvedených kritérií, pak pronajímatel může provést změnu na pronajatém bytě či domě, ve kterém se pronajatý byt nachází, pouze se souhlasem nájemce.
Charakter prováděné změny
Výše uvedená pravidla dopadají jak na změny činěné formou pouhé úpravy bytu či domu, ale i na jejich přestavbu. Přestavbou se pak rozumí významnější změna stavebně-technického charakteru stavby, např. změna účelu stavby apod. Pro posouzení charakteru změn pak nebude rozhodné to, jak je přestavba definována ve vydaném stavebním povolení, ale faktický charakter změny. Pravidlo však dopadá i na menší zásahy, než je přestavba. Definici změny v tomto směru nelze slučovat s definicí změny podle stavebního zákona. Pojem změny bytu a domu zahrnuje veškeré zásahy do bytu a domu, které vedou k jeho stavebně-technické změně.
Je však třeba zdůraznit, že výše uvedená pravidla nedopadají na odstranění vad či poškození bytu či domu, pro jejichž provádění jsou stanovena zvláštní pravidla uvedená v § 2264 až § 2267 NOZ. Rozdíl mezi úpravou či přestavbou bytu či domu a odstraněním vad nebo poškození bytu či domu spočívá v tom, že při odstranění vad nebo poškození bytu či domu dochází k uvedení do stavu, který odpovídá podmínkám uvedeným v nájemní smlouvě. „Při úpravě dochází ke kvalitativní změně bytu, nikoliv v závislosti na vadě.“3
Judikatura
Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 9. 2010, sp. zn. 28 Cdo 2794/2010
Při posuzování, zda z hlediska občanského práva došlo k zániku původní stavby nebo její přestavbě, není rozhodná formulace stavebního povolení; k rozhodnutím vydaným ve stavebním řízení lze přihlížet, je-li z nich zřejmý rozsah skutečně provedených prací.
Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 170/2002 ze dne 18. září 2003
V případě, že pronajímatelem zamýšlené stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě představují zachování dosavadní kvality bytu nebo její zlepšení, je – jak již uvedeno výše – na soudu, aby vymezil hypotézu ustanovení § 695 NOZ (věty druhé) podle okolností jednotlivého případu; soud při tom může přihlédnout k naléhavosti a významu úprav z hlediska stavebně technického nebo funkčního, k tomu, zda zamýšlené úpravy se dotýkají jen pronajatého bytu nebo celé nemovitosti, k tomu, jaké si úpravy vyžádají ze strany pronajímatele náklady, k rozsahu a době trvání omezení nájemce v užívání bytu, které si provedení úprav vyžádá, ke zdravotnímu stavu a věku nájemce, zda a jaké si vyžádá provedení úprav náklady ze strany nájemce, zda se pronajímatel zavázal nájemci tyto náklady nahradit, jaké jsou vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem apod. Zákon zde ponechává soudu širokou možnost uvážení, aby rozhodnutí, zda stavební úpravy bytu nebo jiné podstatné změny v bytě budou provedeny i přes nesouhlas nájemce, odpovídalo tomu, zda po nájemci – přestože tím bude zasaženo do jeho práv z nájmu bytu – lze spravedlivě požadovat, aby jejich uskutečnění umožnil (strpěl).
Souhlas nájemce
Pokud se týká úprav bytu či domu, ke kterým se vyžaduje souhlas nájemce, pak záleží pouze na nájemci, zda takový souhlas vydá. Souhlas není soudně vynutitelný. Souhlas nájemce nemusí být dán písemně, ale postačí souhlas ústní nebo i konkludentním jednáním nájemce (např. nájemce pustí řemeslníky do bytu). Je pak na smluvních stranách, zda si mezi sebou sjednají právo na uhrazení přiměřené náhrady účelně vynaložených nákladů, které případně nájemci vzniknou v souvislosti s umožněním takovou změnu provést (např. náhrada za zmeškaný čas). V případě, že právo na náhradu sjednáno nebude, pak na ni nájemci právo nevznikne.
Zákaz provádění úprav
Pokud by pronajímatel činil úpravy bez souhlasu nájemce v případech, kdy je takový souhlas vyžadován, pak je nájemce oprávněn obrátit se na soud, který může pronajímateli takovou činnost zakázat – uloží pronajímateli, aby se činnosti zdržel. „V závislosti na charakteru a rozsahu stavebních úprav by i nájem mohl okamžitě vypovědět podle § 2232.“4
Postup pronajímatele
Pokud pronajímatel bude chtít provést úpravu, přestavbu nebo jinou změn bytu a domu, pro které se nevyžaduje nájemcův souhlas, jsou pravidla jeho postupu stanovena v § 2260 až § 2262 NOZ, když se rozlišují následující případy
a. je třeba zajistit vstup do nájemcova bytu (nikoliv však jeho vyklizení),
b. je třeba zajistit vyklizení nájemcova bytu (byť částečné),
c. není třeba součinnosti nájemce.
Nájemci pak v souvislosti s tímto postupem může vzniknout právo na náhradu účelně vynaložených nákladů (§ 2260 NOZ). Pokud by nájemce úpravě, zejména bytu, neoprávněně bránil, pak pronajímatel má právo:
– domáhat se u soudu toho, aby bylo nájemci uloženo úpravu umožnit, nebo dokonce byt vyklidit (§ 2262 NOZ),
– právo na náhradu vzniklé škody (např. za případné zhoršení stavu domu a bytu způsobené tím, že nájemce bránil úpravám),
– při naplnění dalších kritérií by mohl pronajímatel i vypovědět nájem bytu podle § 2288 nebo § 2291 NOZ.
Blíže se budeme možným postupem pronajímatele zabývat v dalším příspěvku.
Právo na zvýšení nájemného, podle kterého vzniká pronajímateli po provedení stavebních úprav, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody dohodnout se o zvýšení. I tímto právem pronajímatele se budeme zabývat v některém z budoucích příspěvků