Kontrola a údržba výtahů – povinnosti

Výtah patří mezi nejčastěji používaná technická zařízení v bytovém domě. Každý den přepravuje obyvatele, návštěvy i náklad, a jeho bezpečný provoz proto patří mezi důležité povinnosti SVJ.

SVJ přitom nemá pouze zajistit pravidelný servis. Musí mít také přehled o prováděných kontrolách, odborných zkouškách, zjištěných závadách a jejich odstranění. Důležitá je rovněž správná a průběžně aktualizovaná dokumentace.

V tomto článku si vysvětlíme, co by mělo SVJ u výtahu pravidelně kontrolovat, jaké druhy kontrol a zkoušek se provádějí a na co by neměl výbor SVJ zapomínat.

Jaké povinnosti má SVJ u výtahu?

U výtahů, které spadají mezi vyhrazená zdvihací zařízení, musí být jejich provoz zajištěn tak, aby nedocházelo k ohrožení života, zdraví ani majetku. Požadavky na jejich bezpečný provoz stanovují příslušné právní předpisy a technické normy.

V praxi by proto mělo SVJ zajistit zejména:

• pravidelnou údržbu a servis výtahu,
• provádění předepsaných kontrol, odborných prohlídek a zkoušek,
• odstraňování zjištěných závad,
• vedení a uchování dokumentace k výtahu,
• řešení havarijních a bezpečnostních stavů,
• sledování termínů dalších kontrol a zkoušek.

Důležité je také vědět, že odpovědnost SVJ nezmizí pouze tím, že má uzavřenou servisní smlouvu. Servisní firma provádí odborné práce, ale SVJ by mělo mít nastavený systém, díky kterému má přehled o stavu výtahu a plnění všech povinností.

Pravidelná údržba výtahu

Pravidelná údržba má zajistit, aby výtah zůstal bezpečný a provozuschopný. Servisní technik při ní kontroluje jednotlivé části výtahu, provádí potřebné seřízení, mazání, čištění a další úkony podle typu zařízení, návodu výrobce a příslušných technických požadavků.

Pro SVJ je proto důležité mít se servisní firmou jasně nastavený rozsah pravidelného servisu a způsob řešení poruch.

Servisní smlouva by měla řešit například:

• četnost pravidelného servisu,
• rozsah servisních činností,
• způsob nahlašování poruch,
• reakční dobu při havárii,
• zajištění vyproštění osob,
• evidenci provedených servisních zásahů,
• způsob schvalování větších oprav.

Kontrola, odborná prohlídka a odborná zkouška nejsou totéž

Jednou z častých chyb při správě bytových domů je zaměňování jednotlivých druhů kontrol. Pravidelný servis, odborná prohlídka, odborná zkouška a inspekční prohlídka mají odlišný účel.

Provozní prohlídka

U výtahů se podle jejich typu a data uvedení do provozu mohou provádět provozní prohlídky, jejichž účelem je průběžně ověřovat stav a bezpečnou funkci výtahu.

Konkrétní interval se odvíjí od příslušných předpisů, technických norem, dokumentace výtahu a jeho zařazení. Proto není správné automaticky používat jeden interval pro všechny výtahy v bytových domech.

Odborná prohlídka

Odborná prohlídka je podrobnější odborná kontrola výtahu a jeho bezpečnostních prvků. Provádí ji odborně způsobilý pracovník servisní firmy.

Jejím cílem je ověřit technický stav výtahu a jeho bezpečný provoz a současně odhalit případné závady nebo opotřebení.

Odborná zkouška

Odborná zkouška představuje komplexnější ověření bezpečnosti a funkčnosti výtahu. Provádí ji zkušební technik a její součástí je také posouzení bezpečnostních prvků a elektrického zařízení.

U osobních výtahů se odborná zkouška zpravidla provádí v tříletých intervalech, konkrétní lhůta však závisí na typu a zařazení výtahu.

Inspekční prohlídka

Inspekční prohlídka má odlišný charakter. Jejím cílem je posoudit bezpečnostní rizika výtahu a určit případná opatření potřebná ke zvýšení jeho bezpečnosti.

Výsledkem může být například doporučení k odstranění konkrétního bezpečnostního rizika nebo k provedení technického opatření.

SVJ musí mít v pořádku také dokumentaci

Samotné provádění servisu nestačí. SVJ by mělo mít také přehlednou dokumentaci, ze které je možné kdykoliv zjistit historii výtahu a jeho současný stav.

Důležitou součástí dokumentace je například kniha výtahu, do které se zaznamenávají informace o kontrolách, zkouškách, inspekčních prohlídkách a dalších důležitých událostech souvisejících s provozem výtahu.

SVJ by mělo mít přehled minimálně o:

• výrobci a typu výtahu,
• roku uvedení do provozu,
• provedených odborných prohlídkách,
• provedených odborných zkouškách,
• inspekčních prohlídkách,
• servisních zásazích,
• zjištěných závadách,
• způsobu jejich odstranění,
• provedených opravách a modernizacích.

Dobře vedená dokumentace má význam také při plánování investic. Pokud se například opakovaně objevuje stejná závada nebo náklady na servis výrazně rostou, může být vhodné začít připravovat větší opravu či modernizaci výtahu.

Co dělat, když servisní firma zjistí závadu?

Každá závada nemusí automaticky znamenat okamžitou výměnu výtahu. Rozhodující je její charakter a především její vliv na bezpečnost provozu.

Pokud závada představuje bezpečnostní riziko, musí být přijata odpovídající opatření a v případě potřeby výtah vyřazen z provozu do doby, než bude závada odstraněna.

U ostatních závad by mělo SVJ zajistit jejich odstranění v odpovídajícím termínu. Nestačí však pouze založit servisní protokol do dokumentace domu.

Výbor nebo správce by měl mít přehled:

• jaká závada byla zjištěna,
• jak je závažná,
• kdo ji odstraní,
• do kdy má být odstraněna,
• zda byla skutečně odstraněna.

Starší výtah může znamenat vyšší náklady

U starších výtahů se postupně zvyšuje riziko opotřebení jednotlivých komponentů. Některé díly mohou být obtížně dostupné a opravy mohou být časově i finančně náročnější.

SVJ by proto nemělo čekat až na okamžik, kdy výtah přestane fungovat. Vhodnější je dlouhodobě sledovat jeho technický stav, četnost poruch a náklady na opravy.

Pokud se opakovaně objevují stejné závady nebo se náklady na servis výrazně zvyšují, je vhodné nechat zpracovat posouzení technického stavu a začít připravovat případnou modernizaci.

Co by měl u výtahu hlídat správce?

Právě u technických zařízení je jednou z hlavních výhod profesionální správa bytových domů systematická evidence a kontrola termínů.

Správce může za SVJ například sledovat:

• termíny odborných prohlídek a zkoušek,
• termíny servisních kontrol,
• platnost servisní smlouvy,
• zjištěné závady,
• termíny jejich odstranění,
• servisní dokumentaci,
• náklady na opravy,
• opakující se poruchy.

Výbor SVJ tak nemusí jednotlivé servisní protokoly složitě sledovat ručně, ale dostává přehled o tom, co bylo provedeno, co je potřeba řešit a jaké úkoly mají následovat.

Kontrola výtahu jako součást technické správy domu

Výtah není izolované zařízení. Je jednou z mnoha technologií, které musí být v bytovém domě dlouhodobě sledovány a udržovány.

Stejný systém evidence lze využít také pro další technická zařízení domu – například kotelnu, elektroinstalaci, hromosvod, požární zařízení, čerpadla, střechu nebo rozvody vody.

Právě technická správa domu umožňuje sledovat technický stav jednotlivých zařízení, plánovat opravy a předcházet situaci, kdy SVJ řeší důležitou závadu až ve chvíli, kdy způsobí havárii nebo výrazné omezení provozu.

Technická správa je přitom pouze jednou částí komplexní správy nemovitostí, která zahrnuje také ekonomickou, účetní a administrativní oblast.

Nejčastější chyby SVJ při správě výtahu

• SVJ pouze hradí servisní faktury, ale nekontroluje výstupy ze servisu.
• Neexistuje přehled termínů kontrol a odborných zkoušek.
• Závady jsou evidovány, ale není kontrolováno jejich odstranění.
• Dokumentace výtahu není kompletní.
• Nikdo nesleduje dlouhodobý vývoj poruchovosti.
• Větší oprava se začíná řešit až po závažné poruše.
• SVJ nemá dlouhodobý plán modernizace výtahu.

Praktický checklist pro výbor SVJ

Výbor si může stav výtahu jednoduše ověřit pomocí několika otázek:

• Máme platnou servisní smlouvu?
• Víme, kdo hlídá termíny jednotlivých kontrol?
• Máme kompletní dokumentaci k výtahu?
• Je řádně vedena kniha výtahu?
• Víme, kdy byla provedena poslední odborná zkouška?
• Víme, kdy má být provedena další?
• Máme k dispozici poslední inspekční prohlídku?
• Byly odstraněny všechny zjištěné závažné závady?
• Opakují se u výtahu některé poruchy?
• Máme představu o jeho dlouhodobém technickém stavu?
• Máme připravený plán větších oprav nebo modernizace?

Závěr

Bezpečný provoz výtahu není zajištěn jednou kontrolou za několik let. Je výsledkem pravidelné údržby, odborných prohlídek a zkoušek, včasného odstraňování závad a správně vedené dokumentace.

Pro SVJ je proto důležité mít neustále přehled o tom, kdy byl výtah kontrolován, jaké závady byly zjištěny, zda byly odstraněny a kdy je naplánována další kontrola nebo zkouška.

Dobře nastavená technická správa pomáhá nejen zajistit bezpečnost obyvatel domu, ale také předcházet zbytečným haváriím a lépe plánovat budoucí náklady.

Profesionální správa domů proto zahrnuje také systematickou kontrolu technických zařízení, evidenci revizí a kontrol, komunikaci s dodavateli a dohled nad odstraňováním zjištěných závad.

Aria servis pomáhá SVJ udržovat technickou správu domu pod kontrolou – od pravidelného servisu a revizí až po plánování oprav a dlouhodobé péče o technický stav domu.

Pokud hledáte spolehlivého partnera pro správu bytových domů, důležitou součástí kvalitní správy by měla být právě systematická péče o technický stav domu a jeho zařízení.