Správa domu bez vzniku společenství vlastníků jednotek

V případě, že je dům rozdělen na jednotky, tedy vzniklo bytové spoluvlastnictví, aniž by bylo založeno a vzniklo SVJ, uplatní se ust. § 1191 až 1193 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů.

Dle ust. § 1190 občanského zákoníku platí, že osobou odpovědnou za správu domu, nevzniklo-li SVJ, je správce. Přičemž dle ust. § 1192 občanského zákoníkujsou z právních jednání správce oprávněni a zavázání společně a nerozdílně vlastníci jednotek, ovšem jde-li o právní jednání v záležitosti dle ust. § 1208 občanského zákoníku (v případě SVJ je v působnosti shromáždění), jsou vlastníci oprávněni a zavázáni, pouze pokud je k němu dán souhlas podle § 1191 odst. 2 občanského zákoníku (viz níže).

Za vlastníky by v případě dodavatelských smluv měl vystupovat správce, stejně tak i disponovat společným účtem. Správce může činit veškeré jednání, resp. o otázkách správy domu rozhoduje samostatně, kromě okruhu otázek dle 89, a svým jednáním vůči třetím osobám zavazuje i všechny vlastníky jednotek v domě.

Dle ust. § 1193 občanského zákoníku by první správce měl být určen v prohlášení, nicméně má-li některý vlastník jednotky při vzniku jednotek (při pořízení prohlášení a jeho vložení do katastru nemovitostí, čímž se dům rozděluje na jednotky) podíl na společných částech větší než poloviční, je tento většinový vlastník vždy ze zákona správcem. Přestane-li být správce většinovým vlastníkem, tedy ztratí většinu v domě, mohou vlastníci jednotek zvolit nového správce. Správce lze odvolat pouze se současným zvolením nového správce a při volbě nového správce se postupuje podle § 1191 odst. 2 občanského zákoníku (viz níže).

Co se týče druhého dotazu, dle ust. § 1191 odst. 1 občanského zákoníku platí, že na správu se uplatní pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí určená v prohlášení vlastníka, kterým byl dům na jednotky rozdělen.

Rozhodující je tedy to, co je uvedeno v prohlášení vlastníka, pokud by pravidla v něm obsažená chtěli vlastníci změnit, musí postupovat v souladu s ust. § 1169 odst. 2 písm. c) občanského zákoníku. Tedy pro změnu prohlášení co do pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.

Závěrem zbývá dodat, že pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se v souladu s ust. § 1191 odst. 2 občanského zákoníku použijí obdobně ustanovení o shromáždění (§ 1206 a násl. občanského zákoníku), přičemž vlastníky k rozhodování svolává správce. V případě rozhodnutí dle ust. § 1208 občanského zákoníku se k jeho přijetí vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek a souhlas většiny všech vlastníků jednotek, ledaže prohlášení vyžadují počet vyšší (zde se tedy nově zavádí hlasování kombinované podle podílů i hlav).

Ještě doplním, že jiná situace by nastala, pokud by dům formálně na jednotky rozdělen nebyl, tedy byl by v podílovém spoluvlastnictví. Pak se jedná o spoluvlastnictví a na správu společné věci uplatní ust. § 1126 a násl. občanského zákoníku. V takovém případě za spoluvlastníky může jednat v postavení příkazníka správce společné věci, kterého si spoluvlastníci zvolí (ust. § 1134 občanského zákoníku), jinak vystupují spoluvlastníci společně, jelikož z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně (ust. § 1127 občanského zákoníku). Při rozhodování se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů (ust. § 1126 odst. 2 občanského zákoníku) a o běžné zprávě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů (ust § 1127 občanského zákoníku).

Pravidla správy společné věci (domu) je pak vhodné upravit v dohodě spoluvlastníků o správě.